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Ago
2010
CASOS PRÁCTICOS: Tratamiento de la Adquisición de Inmuebles
EN: CONSULTORIO CONTABLE
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16
 

CASO Nº 1: CONTABILIZACIÓN DE LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES A PERSONAS NATURALES

La empresa “INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C. nos comenta que va a adquirir un inmueble, al Sr. Fernando Rosales, persona natural que no realiza actividad empresarial. Sobre el particular nos consulta, acerca del sustento de esta operación, así como su contabilización. Considerar que el valor de la transferencia es de S/. 85,000 y que de acuerdo al autoavalúo, el valor del inmueble es de S/. 60,000, de los cuales, S/. 40,000 corresponde a la construcción y S/. 20,000 el terreno.

 

SOLUCIÓN:

 

TRATAMIENTO CONTABLE

Respecto del caso expuesto por la empresa “INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C. se parte de la premisa que el bien debe reconocerse como un elemento de Inmuebles, maquinaria y equipo, pues es evidente que el bien cumple con las condiciones previstas para su reconocimiento como tal, es decir:

 

• Es probable que la entidad obtenga utilidades económicas futuras derivadas del mismo; y,

 

• El costo del activo para la entidad es valorado con fiabilidad.

 

En ese sentido, en cuanto al tratamiento contable de la adquisición del inmueble por parte de la empresa “INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C, es preciso considerar que dicha operación implica, la adquisición de un terreno y de una construcción. No obstante, como el valor de la transferencia es un valor que engloba estos dos conceptos, cabe distinguir los mismos a efectos de su registro contable.

 

Así, una de las formas más comunes de determinar esos valores, es determinando la proporción existente del inmueble en el autoavalúo y aplicando los mismos, al valor de transferencia del inmueble.

 

 

DETALLE

IMPORTE S/

AUTOAVALUO

%

Autoavalúo

S/. 60,000

100%

Terreno

S/. 20,000

33%

Construcción

S/. 40,000

67%

 

Aplicando dicha proporción al valor de la transferencia tendríamos:

 

 

Detalle

%

Importe s/

Proporción

Terreno

33%

S/. 28,330

Construcción

67%

S/. 56,670

Total

100%

S/. 85,000

 

v      ENFOQUE CONTABLE

 

TRATAMIENTO TRIBUTARIO

Teniendo en consideración que el enajenante es una persona natural que no realiza actividad empresarial, el tratamiento tributario que le corresponde por la venta del inmueble descrito, dependerá si el bien fue adquirido antes o con posterioridad al 01.01.2004. En ese sentido, si el bien fue adquirido con anterioridad a dicha fecha, la operación no estará gravada con el Impuesto a la Renta, pues no calificará como Ganancias de Capital (rentas de segunda categoría).

 

Sin embargo, si el bien fue adquirido con posterioridad al 01.01.2004, el enajenante habrá generado una Ganancia de Capital, la cual está sujeta a una tasa del 5% sobre la diferencia entre el valor de la venta y el costo de adquisición del bien.

 

De otra parte, y en relación al adquirente del bien, debe considerarse en principio que la adquisición del inmueble, debe sustentarse con el respectivo comprobante de pago. Sin embargo, el numeral 2 del artículo 6º del Reglamento de Comprobantes de Pago1, establece la posibilidad que las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que sin ser habituales requieran otorgar comprobantes de pago a sujetos que necesiten sustentar gasto o costo para efecto tributario, puedan solicitar el Formulario N° 820 – Comprobante por Operaciones No Habituales2.

 

1 Aprobado por Resolución de Superintendencia Nº 007-99/SUNAT (24.01.1999).

 

2 Cabe indicar que para solicitar el Formulario Nº 820 “Operaciones No Habituales” las personas naturales, sociedades conyugales o sucesiones indivisas deberán presentar el formato “Solicitud del Formulario N° 820” y exhibir los originales y presentar copia simple de la documentación que sustente la propiedad del bien transferido o cedido en uso, o la prestación del servicio así como el pago por la transferencia del bien, su cesión en uso o la prestación del servicio, de haberse realizado al momento de presentar la solicitud. Ver formato de la solicitud en la siguiente dirección electrónica: http://www.sunat.gob.pe/orientacion/formularios/cp/SolicitudF-820.pdf

 

Agrega la citada norma que no será necesario el Formulario N° 820 para sustentar gasto o costo para efecto tributario tratándose de operaciones inscritas en alguno de los siguientes registros, según corresponda:

 

Registro de Propiedad Inmueble y Registro de Bienes Muebles, a cargo de la Superintendencia

Nacional de Registros Públicos – SUNARP; Registro Público del Mercado de Valores a cargo de la Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores – CONASEV; Registro de Propiedad Industrial, a cargo del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la

Propiedad Industrial – INDECOPI.

 

En ese sentido, si la empresa “INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C. inscribe la operación de compra del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble, no requerirá sustentar la adquisición con un comprobante de pago o con el Formulario Nº 820 Comprobante por Operaciones No Habituales, pudiéndose sustentar la operación con la inscripción en dicho registro.

 

CASO Nº 2: TRATAMIENTO DE LOS IMPUESTOS QUE AFECTAN LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES

Con fecha 30.11.2009, la empresa “LATIN SOUL” S.R.L. compró un inmueble recién construido pagando S/. 120,000 más IGV. Asimismo, nos comentan que pagó S/. 1,560 por Impuesto a la Alcabala y S/. 780 por Impuesto Predial.

 

Sobre el particular, nos piden el tratamiento contable de cada uno de estos desembolsos.

 

SOLUCIÓN:

 

a) Adquisición del Inmueble

En la adquisición del inmueble que nos refiere la empresa “LATIN SOUL” S.R.L. debemos considerar el siguiente registro contable:

 

v      ENFOQUE CONTABLE

IMPORTANTE:

A efectos de la contabilización del inmueble, la empresa debe efectuar la separación del valor del terreno y del valor de la construcción. Sin embargo, como el Precio Pagado por el inmueble, no separa ambos valores, los mismos se podrían determinar de forma proporcional, en base a los valores declarados a la municipalidad correspondiente. Así:

 

 

CONCEPTOS

AUTOVALUO

%

PRECIO PAGADO

Terreno

38,000

38%

45,600

Construcción

62,000

62%

74,400

Total

100,000

100%

120,000

 

b) Impuesto a la Alcabala

El Impuesto a la Alcabala deberá afectar el costo de adquisición (tanto contable como tributario) del inmueble, pues en aplicación del Párrafo 16 de la NIC 16 y del artículo 20º de la Ley del Impuesto a la Renta, los tributos no recuperables deben afectar dicho costo. De ser así, el tratamiento contable de este desembolso será:

 

c) Impuesto Predial

A diferencia del Impuesto a la Alcabala que afectó el costo de adquisición del inmueble, tratándose del Impuesto Predial éste debe cargarse a resultados del ejercicio en que se haya devengado el citado el impuesto. Ello es así, pues de acuerdo al Párrafo 20 de la NIC 16, deben considerarse como parte del costo de adquisición de un activo todos los desembolsos necesarios relacionados con dicha adquisición, hasta que el bien se encuentre en el lugar y condiciones necesarias para operar de la forma prevista por la dirección. De ser así, el tratamiento contable a seguir será:

 

 
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16 Comentarios para CASOS PRÁCTICOS: Tratamiento de la Adquisición de Inmuebles
  
BETTY
05 d Septiembre 2010 - 1:25 pm
EN VERDAD ME FUE NECESARIO GRACIAS POR EL CASO PRACTICO ES SENCILLO Y MUY ENTEDIBLE ESPERO MAS DE ESTOS, GRACIAS
#1
  

  
fanny uriol bernal
14 d Septiembre 2010 - 7:01 pm
quisiera saber sobre las cuentas 51 y 56
#2
  

  
Kate MAutino Collazos
27 d Septiembre 2010 - 9:50 am
Tengo una consulta, al respecto, tengo un terreno que voy a venderlo pero a la persona que voy a venderlo es hermano del dueño de la empresa.Con este señor tengo deuda por prestamos realizados, favor de explicar como seria la venta.
Nota Y asimismo el terreno contablemente esta como terreno pero ya han realizado edificaciones(construccion) pero no de parte de la empresa si no por parte del hermano del dueño. esperando nos puedan aclarar.gracias
#3
  

  
pilar
05 d Octubre 2010 - 6:20 pm
estos casos practicos son entendibles, tambien se puede aplicar en Peru? estoy en II ciclo de contabilidad.
#4
  

  
César Andrés
16 d Octubre 2010 - 10:46 pm
Gracias por el artìculo esta bien claro; pero quisera preguntarte, como es el tratamiento de la depreciación anual, sobre todo cuando hay mejoras a la cosntrución y además como afecta la variaciòn del valor arancelario emitido por las municipalidades a los valores contables y cual es su tratamiento. Muchas gracias por la respuesta.
#5
  

  
fanny
06 d Noviembre 2010 - 11:02 am
como registraria la venta de un activo fijo (maquinaria) con una depresiacion
#6
  

  
Eduardo
13 d Diciembre 2010 - 3:15 pm
De verdad muchas gracias, el ejemplo es bien entendible y practico.
muchos éxitos.
#7
  

  
wILLY
18 d Febrero 2011 - 2:12 pm
Sres, al ser la adquiriente una empresa inmobiliaria, supuse que el bien seria adquirido para darle un valor agregado y luego venderlo, con lo cual no ingresaria a una 33 sino como una Inversiones inmobiliarias
Terrenos


Espero comentarios, Gracias
#8
  

  
roberto
01 d Mayo 2012 - 10:28 pm
es entendible sus casos pero como seria si la venta del inmueble es 55% al contado y el saldo restante en letras todo en cheque
#9
  

  
Edgar Castillo Jimenez
03 d Julio 2012 - 10:02 am
Tengo una consulta si estas mismas operacion de enajenaion de predios se realiza con una persona no domiciliaria como seria la operacion contable y tributaria..
#10
  

  
otoño
17 d Octubre 2012 - 8:52 pm
muy bien
#11
  

  
jaky
15 d Marzo 2013 - 6:16 pm
cual seria el tratamiento contable en la conpra de un terreno en 2003 y la fecha no se ha contabilizado???
#12
  

  
julian
13 d Agosto 2013 - 8:48 pm
Muchas gracias por esta informacion... Una consulta... nosotros tenemos una empresa inmobiliaria.. hicimos nuestra primera compra de una casa con el fin de venderla... en que libro contable lo tengo que registrar
#13
  

  
Evelyn
24 d Septiembre 2013 - 4:09 pm
Porfa en el segundo caso practico d donde sale los 11,400 tributos no me sale porfa gracias
#14
  

  
José
26 d Septiembre 2013 - 4:01 pm
Si una empresa que pertenece al régimen especial obtiene utilidad al finalizar el año, estaría obligado a la Reserva Legal y a la repartición de dividendos.

Agradecería sus prontos comentarios.
#15
  

  
GREYSSI
07 d Octubre 2013 - 8:19 pm
ola.... mi inquietud es sobre el tratamiento contable en caso de las personas juridicas
#16
  

 
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